전세 자금 대출시 임대인이 법인일 때 대처 방법 정리.

개인소유주택에 관하여 많은 규제로 인해 법인 명의의 임대사업자가 늘고 있는 상태에서 계약하면서 알게 되는 법인명의의 임대인과 전세계약 시 발생되는 문제들 즉 전세자금대출 때 느끼는 체감에  관해 알아보겠습니다. 전세자금대출 가능여부와 보증보험 가입에 대해 조금 더 알아보겠습니다.

 

전세 자금 대출시 임대인이 법인일 때 대처 방법 정리.

임대인이 개인일 때와 법인일 때는 계약자체가 다릅니다. 법인의 대표자와 계약하는 것이 맞고 법인등기부등본에서 대표자를 확인하고 그 대표자의 신분증도 확인해야 합니다. 계약서의 도장도 대표자와 법인의 것으로 찍혀 있어야 제대로 된 계약서가 완성되는 겁니다. 참고로 임대 사업자 명에 "주식회사 티스토리종합건설 홍길동"  되어 있고 도장날인이 되어 있으며 주소가 적혀 있고 사업자 번호와 임대사업자등록번호까지 적혀 있다면 문제가 없는 계약서가 되겠습니다.

임대인이 법인 일때 계약 시 주의할 점.

• 계약자는 법인 대표자입니다. (대표자의 도장, 법인 도장이 필요함)
• 법인 대표자 확인 절차 - "법인등기부등본"에서 확인 가능.
• 계약시 동일인인지 신분증으로 갈음 후 계약진행함.
• 계약 시 대표자가 아닌 직원과 진행한다면 법인인감증명서, 직원의 재직증명서, 신분증을 확인함.
• 전세 계약금 입급은 꼭 법인명의의 통장으로 입금함.
• 계약에 대한 권한이 없는 사람과 진행할 경우 그 계약은 무효가 됨.

임대인인 법인인 계약 후 파산 했다.

법인이 계약직후 파산했을 땐 큰 문제가 발생됩니다. 경매신청을 통해 전세보증금을 회수해야 하는데 보통 법인이 파산하는 경우 국세 및 임금이 체납된 경우가 많습니다. 그래서 배당순위가 3순위로 밀려나는 경우가 있는데 계약 시 꼭 챙겨야 하는 서류가 있습니다. 바로 "세금완납증명서"입니다.

 

세금 완납 증명서를 법인인 임대인(개인일때도 마찬가지)에게 요청하시고 확인해야 되는 절차인데 지나치는 경우가 많습니다. 법인 입장에서 굳이 이렇게 까지 할 필요가 있겠냐 하는 경우가 많기 때문입니다. 그래도 확인하고 계약 진행하시길 바랍니다. 1인법인인 경우 최우선 변제 임금채권에 대한 위험이 없지만 국세체납이 있을 수 있고, 다수의 대기업인 경우 국세와 임금체납에 대한 위험요소가 있을 수 있기 때문에 불리한 상황이 올수 있습니다.

 

배당순위의 경우.

1.  1순위 : 집행비용(인지대,신청서기료,등록면허세,송달료,평가비용,현황조사비용,수수료,공공비등)
2.  2순위 : 제3취득자의 비용상환청구권(필요비, 유익비)
3.  3순위 : [주택임대차보호법]상 보증금 중 일정액, [상가건물임대차보호법]상 보증금 중 일정액, [근로기준법]상 임금채권 등 최종 3개월분의 임금 및 최종 3년분의 퇴직금.
4.  4순위 : 국세(토지초과이득세, 상속세, 증여세, 재평가세), 지방세(재산세, 도시계획세)
5.  5순위 : 조세채권 등 당해세를 제위 한 국세 및 지방세, 근저당권 및 전세권등에 의해 담보된 채권, 확정일자 임차인.
6.  6순위 : 각종 조세채권.
7.  7순위 : 국세및 지방세의 다음 순위로 징수하는 공과금(의료보험, 고용보험료 및 산재보험료)
8.  8순위 : 일반채권, 임차인의 배당액.

1인 법인인 경우 최우선 변제임금채권에 대한 위험이 없고 대표가 법인으로부터 급여를 받는다 해도 이것은 최우선 변제 임금채권의 대상이 아니므로 임차인에게는 위험요소가 되지 않습니다.

임대인이 법인이 경우 전세 자금 대출은 가능한가?

경험한 바로는 1 금융권에서의 대출은 조금 어렵습니다. 1 금융권의 경우 체납의 이유로 경매에 부쳐질 경우 배당순위에서 밀려나 있기 때문에 쉽게 해 주는 경우는 없습니다. 다만 허그(HUG)등을 통해 보증을 받고 대출해 주는 경우가 있는데 그럼에도 액수는 실행하는 쪽에서 결정되므로 턱 없이 부족한 금액이 결정될 수 있습니다. 임대인의 법인이 부동산임대업으로 등록되어 있으면 HF(한국주택금융공사)나 LH에서 전세자금 대출을 신청할 수 있지만 마찬가지로 100%다 해준다는 보장은 없습니다. 그렇다고 포기하라는 말은 아니고, 신청은 하되 다음 차선책으로 2 금융권도 생각하고 있어야 한다는 뜻입니다. LH 같은 경우 소득이 적으면 적을수록 금리가 저렴한 상품을 선택할 수 있다는 장점도 있습니다. 

전세보증보험 가입에 대해

임대인의 법인이 렌트홈에 가입되어 있지 않다면 전세보증금반환보증보험(HUG)에 가입할 수 없습니다. 또한 전세보증보험의 가입은 조건부입니다. 임대인의 법인이 법인 임대사업자나 주택사업자라면 보증보험은 어렵습니다. 다시 설명하자면 법인명의의 주택 중에서 시, 군, 구청등 지자체에 임대주택으로 등록된 주택이 없어야 임차인이 전세보증보험에 가입할 수 있습니다.

결론.

법인과의 전세계약 시 사업자등록증, 등기사항전부증명서(등기부등본), 사용검사 확인증, 확정일자와 같은 절차를 꼭 시행하길 바라며, 법인 자체에서 보증사고에 대한 책임문제에 대해 사전에 계약서에 명시해 놓은 곳도 많습니다. 주택임대보증책임에 대해 주택도시보증공사와 미리 보증서번호 보증금액 보증기간등을 결정해 놓고 계약서에 명시해놓은 경우도 있으니 잘 알아보고 계약진행하시기 바랍니다.

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