[공급절벽] 2025년 서울 입주물량 분석 & 대응법

[공급절벽] 2025년 서울 입주물량 분석 & 대응법

2025년 서울 아파트 입주 예정 물량은 단 3만7,681가구, 2026년은 9,640가구로 **74% 급감**이 예상됩니다. 이처럼 ‘공급절벽’이 현실화되면 매매·전세 시장에 어떤 충격이 있을지, 실수요자와 투자자가 어떻게 대비해야 할지 분석했습니다.

1. 입주물량 급감 현황 (2025~2027)

• 부동산R114에 따르면 서울 입주 예정 물량은
  2025년 3만7,681가구, 2026년 9,640가구, 2027년 9,573가구로 2026~2027년은 **수요 대비 15%** 수준입니다.
• 수도권 전체로 보면 2025년은 10.6만 가구, 2026년 6.6만 → **약 40% 급감** 전망.

2. 공급절벽 왜 심화되는가?

• 2022~2024년 경 착공 물량 급감: 22년 12.4만 → 23년 13만 가구
  → 자연스럽게 2025~26년 완료 물량도 줄어듭니다.
• 공사비 및 금융비용 상승, PF 위기, 인허가 지연 등으로 신규 착공 자체가 줄었습니다 .

3. 공급 부족이 시장에 미치는 영향

• 매매가격 상승 압력: 신규 단지 희소성으로 수요 집중 → 상승 요인
• 전세시장 불안정: 전세공급 수요 불일치 → 전세가 및 월세 동반 상승 경향.
• 청약 경쟁 심화: 신축 청약 활성화 → 무주택자 경쟁률 증가, 청약 당첨 확률 낮아짐

4. 실제 수치 & 사례

• 서울 아파트 거래가는 4월 기준 **12주 연속 상승**, 강남·비강남 모두 회복세.
• 강남구 2026년 입주 물량은 단 **약 7,000가구**, 전국 최저 수준 .

5. 카테고리별 대응 체크리스트

• 실수요자:
  1. 공급 부족 시기 계산: 2025~2027년 입주 절벽 고려 → 청약·매매 시기 조정
  2. 전세가·월세 흐름 분석 → 자금 여유 시 매수 전환 검토
  3. 공공분양·신혼희망타운 등 공급 계획 확인
• 투자자:
  1. 신축 단지 희소성을 활용한 단기 투자 전략 검토
  2. 청약 전략 수립: 분양가 프리미엄 기대 단지 우선
  3. 전세·월세 추세 모니터링을 통한 임대수익 분석
• 보유자:
  1. 희소 단지 보유 시 재산세·종부세 세율 영향 점검
  2. 임대사업자 등록 고려 시 추가 혜택 분석

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q. "공급절벽, 언제 해소될까요?"
  A. 착공 감소→입주 감소는 3년 시차로 나타납니다. 즉, 2022년 착공 감소 영향은 2025~26년에 현실화되고, 완화는 착공 증가 후 2028년 이후 예상됩니다.
• Q. "지방도 같은 상황인가요?"
  A. 수도권보다 감소 폭이 더 심화되었습니다. 전국 입주 물량은 2025년 기준 23만7,582가구로 전년 대비 22% ↓, 수도권은 27% ↓ .

결론

2025~2027년은 공급절벽으로 인해 주택시장이 과열될 가능성이 큽니다. 실수요자는 가격 상승과 월세·전세 부담을 함께 고려하여 **청약·매매 시기를 전략적으로 조정**해야 합니다. 투자자라면 신축 희소성에 집중한 수익 구조를 설계하고, 보유자라면 보유세 및 임대전략을 재검토할 필요가 있습니다. 지금이야말로 ‘공급과 수요의 균형’을 길게 보고 대응해야 하는 시기입니다.